О “реновации”.Мнение Ю.М.Лужкова. Лужков рассказал о своём опыте сноса пятиэтажек без акций протеста Обсуждение факта сноса

7 июня агентство «Регнум» опубликовало интервью с бывшим мэром Москвы Юрием Михайловичем Лужковым, в котором он прокомментировал широко растиражированное мэрией Москвы высказывание Сергея Собянина, сделанное им в Госдуме. В нем он доказывал плюсы новой программы реновации жилья, подвергнув критике аналогичную программу своего предшественника.
«Регнум» указывает, что ряд высказанных действующим столичным мэром претензий удивил людей, знакомых с обеими версиями программы. Противоречия можно найти и в самом высказывании: «В результате новая программа реновации будет значительно лучше, чем та программа, которая реализовалась в последние 20 лет. Собственно, не придумывали ничего нового. Взяли действующую программу».
Издание обратилось к первоисточнику — Юрию Лужкову — чтобы узнать его мнение о замечаниях нынешней власти к власти прошлой.
— Сергей Собянин озвучил целый ряд тезисов, описывающих недостатки вашей программы переселения, указав, что его новая программа их, наконец, решит. В частности, он указал, что у «москвичей не было преференций», «их мнением не интересовались», у них «не было никаких вариантов выхода».
— Если его слова таковы, то я должен рассказать всю правду. Мы переселили более 160 тысяч семей, руководствуясь одной единственной целью – улучшить жилищные условия москвичей. Учитывались все аспекты соблюдения интересов именно горожан, а не строителей и прочих структур, вовлеченных в процесс. Самым очевидным тому доказательством является тот факт, что за время реализации программы – с 1999 года – не было никаких массовых публичных протестов. Мнение москвичей учитывали, получали письменное согласие от каждого владельца, от каждой семьи прежде, чем происходило переселение и снос здания. И руководствовались мы отнюдь не количеством этажей – в Москве много пятиэтажек, которые по своим характеристикам – комфортности, жилой площади, состоянию коммуникаций, материалам – прослужат людям еще многие годы. Нам бы и в голову не пришло их сносить. Мы руководствовались реальными потребностями людей, вынужденных жить в старых, зачастую опасных для жизни домах.
— Сергей Собянин также говорит, что, например, у людей не было гарантий переселения в тот же район города. Это так?
— Программа всегда реализовывалась с очевидным преимуществом для людей – это была и новизна жилья, и его качество, и прибавка метража, например, многодетным семьям, и сохранение географии – в старом фонде всегда проживает много ветеранов, много пенсионеров, для которых сохранение района проживания очень важен. Все это учитывалось.
Само переселение осуществлялось волновым способом – т.е. первый же новый дом, построенный в районе, шел на переселение первой волны жителей пятиэтажек. Квартиры в последующих домах, которые строились на месте расселенных, распределялись в пропорциях, которые позволяли переселить жильцов как можно быстрее, а строителям работать хоть и без сверхприбылей, но не в убыток. Мы облегчали и ускоряли работу — город брал на себя решение вопросов по инженерным сетям, возведению объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник.
— Кстати о социальной составляющей: прокомментируйте, пожалуйста, тезис об отсутствии социальных гарантий и поддержки при переезде.
— Пожалуйста: всем, кто обоснованно нуждался в поддержке, власти помогали с перевозкой мебели. В ряде случаев, особенно для ветеранов, помогали и с приобретением базового комплекта новой мебели. Ни на одном этапе реализации этой мощнейшей по масштабам программы мы не забывали о нуждах москвичей.
Ни о какой хаотичности или непроработанности процесса со стороны предыдущей мэрии не может быть и речи. Столь грандиозное переселение москвичей проводилось организованно и с учетом их интересов.
Мне очень странно слышать эту критику в адрес программы, реализация которой с 1999 года ни разу не привела к столь серьезной напряженности и неприятию среди москвичей, тогда как новая программа вызвала мощную волну возмущения еще на стадии документа. И главное: для обоснования плюсов текущих проектов надо приводить реальные аргументы, а не набившую за 7 лет оскомину мантру «а вот раньше было хуже». Реакция самих москвичей – это реальная оценка того, насколько реализуемые руководством города программы соответствуют их интересам.

6 июня на подмостках Государственной Думы России состоялся эффектный спектакль, посвященный программе реновации. Солировал мэр Москвы Сергей Собянин, второстепенные роли исполняли приглашенные жители сносимых домов, хором привычно выступал депутатский корпус.

Торопливая эволюция

Темой спектакля было грядущее принятие законопроекта во втором чтении. В первоначальный текст документа было внесено огромное количество поправок, несколько улучшающих положение переселяемых. Это признание того, что реновация в гопническом стиле «Эй, дай закурить! А если найду?» (краткое содержание версии документа, принятой в первом чтении) все-таки не прошла. Отъем материальных ценностей решено обставить красиво. Эволюция от гоп-стопа до наперстков, если угодно.

«Документ гарантирует предоставление жителям снесенных домов квартиры большей площади с отделкой» – заявил Сергей Собянин, и это очень важный момент, вот только в тексте законопроекта таких гарантий нет. Он же заявил, что «57% собственников и нанимателей квартир уже проголосовали по программе реновации на сайте «Активный гражданин» и в МФЦ» – жаль, эти слова мэра никак нельзя проверить, как и вообще любые данные «Активного гражданина».

Как и любой человек, понимающий свою неправоту, Собянин извивался и противоречил сам себе. Одна из приглашенных участниц пожаловалась на «принуждение к голосованию», на что мэр заявил о незаконности голосований, ибо закон о реновации еще не принят. Но он же отрапортовал о том, что «двести старых домов приняли решение участвовать в программе». Создавалось ощущение, что сам московский мэр вообще не рад, что во все это вляпался; он бы, может, и дал задний ход, но приказ о реновации был отдан на гораздо более высоком уровне.

Режиссер, впрочем, на спектакле не появился. Возможно, он расскажет о своем замысле на Прямой линии 15 июня.

Сравнение двух реноваций

Уходящей весной 2017 года не было в Москве более обсуждаемого вопроса, чем «реновация» жилого фонда, проще говоря – проект сноса невысоких многоквартирных домов («пятиэтажек») и постройка на их месте огромных зданий.

Между тем ничего нового в самом по себе сносе пятиэтажек нет: сейчас уже подзабыли, что во время работы Юрия Лужкова на посту столичного мэра город лишился 12 млн из 20 млн квадратных метров в пятиэтажных домах (снесено 1772 дома, переехало порядка 160 тыс. семей). И точно так же освободившееся пространство было застроено 14-17-этажными зданиями. Почему же к лужковской «реновации» (в кавычках, потому что такого слова еще не было в те годы) москвичи относились одобрительно, а против собянинской выходят на митинги?

Качество домов

С момента начала лужковского сноса прошло 18 лет: сорокалетние дома стали почти в полтора раза старше. И все же снесенные на рубеже веков здания уже на тот момент были малопригодны для жилья, поэтому большинство жителей охотно их покидали. Это объясняется грамотным выбором «сносимых серий».

В собянинскую реновацию дома попадают по принципу не износа, а этажности. В одном комплекте под снос идут и «хрущевки», и «сталинки», и дореволюционные здания. У москвичей складывается ощущение, что задача – не улучшить город, а построить побольше квартир. Многие сносимые дома – высокого качества, что далеко не всегда можно сказать о новостройках.

Первый раунд – за Лужковым.

Социальная сфера

Лужковская реновация, безусловно, увеличила нагрузку на социальные учреждения, но одновременно с домами строились и школы, и поликлиники – именно во время замены пятиэтажек высокими домами в школах столицы исчезла «вторая смена». А вот с парковками все стало очень плохо: проектировщики надеялись на программу «народных гаражей», которая провалилась с оглушительным треском.

В проекте нынешнего закона об инфраструктуре сказано крайне туманно. Опыт современной застройки города показывает, что если парковку еще кое-как принимают во внимание, то остальную инфраструктуру застройщики предпочитают по возможности игнорировать. Впрочем, городские власти, думается, приложат усилия для решения этой проблемы.

Второй раунд – равный.

Предсказуемость

При Юрии Лужкове изначально были объявлены серии сносимых домов: любой человек мог узнать, подпадает ли его дом под снос и на какое примерно время этот снос намечен. Иногда решение принималось индивидуально по тому или иному дому.

Современные московские власти непредсказуемы: есть первый список зданий, но известно, что последуют и другие. Кто туда попадет, когда начнутся работы – угадать невозможно. Вместо индивидуального подхода введено понятие «зон реновации», в которых все будет сноситься подчистую.

Третий раунд – за Лужковым.

Уважение к закону

Сейчас сложно сказать, насколько лужковское принудительное отчуждение жилья соотносилось с тогдашним законодательством. Судебных исков по этому поводу было мало; кроме того, Юрий Михайлович писал городские законы под себя и, как правило, выигрывал все судебные дела в своей вотчине.

На данный момент система собянинской реновации попросту антиконституционна: планируется, что граждане сдадут жилье «Фонду содействия реновации жилищного фонда в Москве», а в обмен получат бумажку – обязательство о получении равнозначной компенсации. Между тем статья 35 Конституции гласит о том, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Скорее всего, это технический прокол, на который юристы еще обратят внимание, но сам факт такой ошибки говорит о многом. Хватает в законопроекте и других расхождений с законодательством, в основном с Жилищным кодексом.

Четвертый раунд – равный.

Обсуждение факта сноса

Лужковская мэрия не интересовалась мнением жителей домов сносимых серий.

Собянинская мэрия организует голосование через интернет-сервис «Активный гражданин», однако, во-первых, процент воздержавшихся, в пропорциях по общему числу, проголосовавших «за» или «против» зачисляют к согласным. А во-вторых, подсчет голосов в «Активном гражданине», как не раз указывали наблюдатели, абсолютно всегда дает выгодные мэрии результаты.

Пятый раунд – за Собяниным.

Качество возмещения

При Лужкове владельцы сносимого жилья получали квартиры как минимум той же площади: учитывая, что это были новые дома, стоимость новых квадратных метров оказывалась существенно выше, чем старых.

При Собянине главный принцип – кадастровая стоимость жилья, причем ее определяет заинтересованная сторона – город. То есть люди вполне могут получить квартиру меньше метражом: ведь она в новостройке, значит, как бы дороже. Более того, власти уже начали снижать кадастровую стоимость старых квартир.

Шестой раунд – за Лужковым, с нокдауном.

Варианты для переселяемых

«Лужковские» переселенцы получали в среднем три различных предложения: обычно в том же районе, где и жили раньше. В случае аргументированного несогласия собственника чаще всего стороны продолжали искать компромисс.

«Собянинские» переселенцы будут поставлены перед фактом выселение в подобранное для них жилье, без вариантов. Спасибо, сроки ко второму чтению увеличили с 60 до 90 суток.

Седьмой раунд оказывается последним: лужковская реновация отправляет собянинскую в глубокий нокаут. Так обходиться с жителями могут только захватчики. Каковыми и являются большинство представителей собянинской мэрии – люди, биографически никак не связанные с Москвой, и считающие нашу древнюю столицу этаким полем для своих бизнес-экспериментов, с более чем сомнительными выгодами для москвичей.

Мэрия Москвы 6 июня широко растиражировала высказывание Сергея Собянина, в котором он в Госдуме доказывал плюсы новой программы реновации жилья путем критики программы своего предшественника Юрия Лужкова. Ряд выдвинутых действующим столичным мэром претензий удивил экспертов, которые и само высказывание посчитали противоречивым: «В результате новая программа реновации будет значительно лучше, чем та программа, которая реализовалась в последние 20 лет. Собственно, не придумывали ничего нового. Взяли действующую программу».

Бывший мэр Москвы Юрий Лужков высказал свое мнение о замечаниях нынешней власти к власти прошлой.

- Сергей Собянин озвучил целый ряд тезисов, описывающих недостатки вашей программы переселения, указав, что его новая программа их, наконец, решит. В частности, он указал, что у «москвичей не было преференций», «их мнением не интересовались», у них «не было никаких вариантов выхода».

Если его слова таковы, то я должен рассказать всю правду. Мы переселили более 160 тысяч семей, руководствуясь одной единственной целью - улучшить жилищные условия москвичей. Учитывались все аспекты соблюдения интересов именно горожан, а не строителей и прочих структур, вовлеченных в процесс. Самым очевидным тому доказательством является тот факт, что за время реализации программы - с 1999 года - не было никаких массовых публичных протестов. Мнение москвичей учитывали, получали письменное согласие от каждого владельца, от каждой семьи прежде, чем происходило переселение и снос здания. И руководствовались мы отнюдь не количеством этажей - в Москве много пятиэтажек, которые по своим характеристикам - комфортности, жилой площади, состоянию коммуникаций, материалам - прослужат людям еще многие годы. Нам бы и в голову не пришло их сносить. Мы руководствовались реальными потребностями людей, вынужденных жить в старых, зачастую опасных для жизни домах.

- Сергей Собянин также говорит, что, например, у людей не было гарантий переселения в тот же район города. Это так?

Программа всегда реализовывалась с очевидным преимуществом для людей - это была и новизна жилья, и его качество, и прибавка метража, например, многодетным семьям, и сохранение географии - в старом фонде всегда проживает много ветеранов, много пенсионеров, для которых сохранение района проживания очень важен. Все это учитывалось. Само переселение осуществлялось волновым способом - т. е. первый же новый дом, построенный в районе, шел на переселение первой волны жителей пятиэтажек. Квартиры в последующих домах, которые строились на месте расселенных, распределялись в пропорциях, которые позволяли переселить жильцов как можно быстрее, а строителям работать хоть и без сверхприбылей, но не в убыток. Мы облегчали и ускоряли работу - город брал на себя решение вопросов по инженерным сетям, возведению объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник.

- Кстати о социальной составляющей: прокомментируйте, пожалуйста, тезис об отсутствии социальных гарантий и поддержки при переезде.

Пожалуйста: всем, кто обоснованно нуждался в поддержке, власти помогали с перевозкой мебели. В ряде случаев, особенно для ветеранов, помогали и с приобретением базового комплекта новой мебели. Ни на одном этапе реализации этой мощнейшей по масштабам программы мы не забывали о нуждах москвичей. Ни о какой хаотичности или непроработанности процесса со стороны предыдущей мэрии не может быть и речи. Столь грандиозное переселение москвичей проводилось организованно и с учетом их интересов. Мне очень странно слышать эту критику в адрес программы, реализация которой с 1999 года ни разу не привела к столь серьезной напряженности и неприятию среди москвичей, тогда как новая программа вызвала мощную волну возмущения еще на стадии документа. И главное: для обоснования плюсов текущих проектов надо приводить реальные аргументы, а не набившую за 7 лет оскомину мантру «а вот раньше было хуже». Реакция самих москвичей - это реальная оценка того, насколько реализуемые руководством города программы соответствуют их интересам.

Другие новости по теме:


Варвара Перцова

Forbes разбирался в отличиях программ реновации жилья бывшего и нынешнего мэров, взяв за основу текст проекта федерального закона, принятого в первом чтении, и сравнив его с программой и практикой сноса пятиэтажек, начатой при Юрии Лужкове.
Недавно бывший мэр Москвы Юрий Лужков на лекции в Лондоне рассказал о своем опыте сноса пятиэтажек в Москве. По его словам, за все время его работы на посту мэра ни одного протеста по данному вопросу не было, хотя в столице снесли 12 млн кв. м пятиэтажек из 20 млн.

Он объяснил это тем, что московские власти смогли взять на себя социальную сферу и заинтересовать девелоперов: «Мы сказали строителям: «Сносите пятиэтажки и в этом же месте переселяйте семьи». Квартира на квартиру в этом же месте, без каких-либо доплат, потому что там живут бедные люди. И ни у кого возражений не было», - рассказал Лужков. Тогда было переселено более 160 тыс. семей.

Между тем, собянинская программа уже на этапе рассмотрения законопроекта вызвала неоднозначную реакцию: 14 мая на проспекте Сахарова в Москве прошел против нынешнего законопроекта реновации жилья в Москве, который собрал, по разным оценкам, от 8 тыс. до 20 тыс. человек.

На фоне протестов правительство Москвы внесло 13 мая в Мосгордуму проект городского закона о дополнительных гарантиях для жителей сносимых зданий. Дума его в целом приняла, а Собянин подписал. Текст выглядит мягче по сравнению с федеральным законопроектом, который Дума уже одобрила в первом чтении. Но поскольку имеющийся законопроект еще ожидает второго чтения, юридический статус и судьба новой городской инициативы не вполне ясны. Закон введется в действие одновременно с пока еще не принятым федеральным законом.

Forbes разбирался в отличиях реновационных программ бывшего и нынешнего мэров, взяв за основу законопроект, принятый в первом чтении, и вспомнив практику сноса пятиэтажек, начатую при Юрии Лужкове в соответствии с программой комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения.

Зоны реновации вместо сносимых серий

Программа, начатая Лужковым в 1999 году, была вполне реализуемой по масштабам и срокам - за без малого два десятилетия были расселены 1722 многоквартирных дома так называемых «сносимых серий». Она была направлена на аварийное жилье и застройку низкого качества. Речь шла о сносе отдельных зданий и переселении жителей в том же районе. Лужков сносил пятиэтажки по сериям, которые признавались непригодными для жилья - поэтому с самого начала было понятно, какие типы зданий и квартир попадают под снос, и как показала практика, желающих оставаться в них было действительно немного - дома были технически и морально устаревшими.

Именно поэтому термин «хрущевки» закрепился за пятиэтажками в народном обиходе, но программа оговаривала «сносимые серии» - в то время, когда у власти находился Никита Хрущев, осуществлялось множество архитектурных и инженерных экспериментов, и далеко не все из них были неудачными. А вот вынести вердикт о «серии» как едином инженерно-архитектурном проекте было возможно, хотя даже и тут требовалась дополнительная экспертиза.

Лужковская программа подразумевала детальное регулирование, связанное с уровнем «аварийности» строения, существовали жесткие критерии и основания для сноса. По сути, работал индивидуальный подход: для того, чтобы блочный дом или даже серия были признаны аварийными, должно было быть выполнено много технических условий, рассматривалось, какой уход осуществлялся за домом, был ли капитальный и текущий ремонт, какова ситуация с точки зрения экологии, эрозийных процессов в здании.

После положительного решения в игру вступал частный девелопер, который сносил дом и строил мобильный фонд для переселения жителей.

В федеральном законопроекте заложен не типологический, но территориальный принцип, объектом регулирования выступает такая категория как территория, подлежащая реновации - зона реновации, границы которой назначаются исполнительной властью, где по факту оказываются дома любого типа.

В законопроекте не прописано - какими принципами и критериями руководствуется исполнительная власть, назначая зону реновации.

Формально законопроект позволяет сносить здания первого периода индустриального домостроения или приравненные к ним - «аналогичные по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения».

Если же обратиться к спискам домов, вывешенным на сайте мэрии, то можно увидеть, что в них попадают дома и дореволюционной застройки, и «сталинки» - никак не объединенные ни типом застройки, ни периодом.

С помощью расплывчатой формулировки «приравнять» можно любые здания, поскольку технологии домостроения не менялись на протяжение десятилетий.

В федеральном законопроекте не оговаривается участие собственников в решении о реновации, однако согласно постановлению правительства Москвы от 2 мая об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда, жители включенных в предварительный список домов смогут проголосовать за или против сноса через интернет-сервис «Активный гражданин», центры госуслуг «Мои документы», а также на общем собрании собственников (ОСС) многоквартирного дома.

Решение общего собрания собственников будет иметь приоритет над любыми другими голосованиями. При этом в жилищном кодексе указано, что общее собрание собственников не может решать вопрос о сносе собственного дома.

Мэрия Москвы уже запустила голосование по сносу в рамках программы реновации. В окончательный список будут включены только те дома, где за снос выступают не менее двух третей квартир. При этом все, кто не будет участвовать в голосовании, будут учтены как согласные.

Разнозначность, а не равноценность

В лужковской программе не было выселения через суд через 60 дней без права обжалования, также предусматривалась возможность выбора и варианты переезда: собственник мог отказаться от предложенного варианта и потребовать новую смотровую.

Кроме того, стоимость жилья в новом доме была определению выше, чем в аварийных хрущевках. Также была возможность денежной компенсации: денежный эквивалент переносил всю программу в плоскость рыночных отношений. Также была возможность переехать в квартиру с большей площадью: можно было докупить метры по рыночной цене, в том числе и в другом районе.

Согласно текущему плану собственникам предоставляется один вариант, а далее, если они не соглашается на него, то через 60 дней выселяются решением суда. Сам факт выселения через суд оспорить нельзя, единственное, что подлежит судебному рассмотрению - это качество ремонта от застройщика в новой квартире.

Пока в федеральном законопроекте речь идет о равнозначной компенсации. Но это не должно стать проблемой: в новостройках есть большое число малометражных квартир, не так давно вице-премьер Игорь Шувалов удивлялся популярности квартир в 20 кв. м: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья».

Поэтому как раз с компенсацией «метр в метр» затруднений возникнуть не должно. Собственник, тем не менее, может сильно потерять - но не на количестве метров, а на статусе и качестве нового жилья. Поскольку сейчас в программе сноса оказываются неравнозначные дома, в том числе - застройка сталинского периода с кирпичной кладкой и высокими трехметровыми потолками, вряд ли замена окажется адекватной рыночной стоимости снесенного жилья.

Что касается площади, в лужковской программе существовало правило о социальной норме: если если у прописанных в квартире жильцов больше социальной нормы - более 18 метров на человека - они получают площадь такую же, как была. Если же менее 18 метров на человека - например, прописана семья из трех человек в однокомнатной квартире, то предусматривалось прибавление по социальной норме.

Обязательство правительства Москвы вместо квартиры

Порядок передачи собственности в новом законопроекте предполагается осуществлять в прямо противоположном порядке, чем то было при Лужкове: по его программе гражданин вступал в права собственности на новое жилье, а уже затем отказывался от старого.

Согласно федеральному законопроекту, сначала осуществляется передача собственником своей жилой или нежилой недвижимости в собственность «Фонда содействия реновации жилищного фонда в Москве». А уже затем взамен собственник получает «обязательство» о получении равнозначной компенсации - по сути, гарантия выражена на бумаге в виде обязательства от правительства Москвы. Сможет ли собственник реализовать это право собственности взамен на обязательство и принудить Москву к выполнению этого обещания - остается неясным.

Этот порядок ставит под сомнение соблюдение прав собственника. В Статье 35 Конституции РФ прописано, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Кроме того, если для собственника жилья ценность его расположения зависит от ряда субъективных причин и жизненного уклада, то коммерческий успех собственников нежилых помещений напрямую связан с расположением, проходимостью и потоком людей на торговой точке.

Инфраструктура под угрозой

Лужковская программа корреспондировала с генеральным планом и с принятыми ПЗЗ (правилами застройки и землепользования), поскольку касалась аварийного жилья и имела четкие жилищные объекты регулирования в виде «сносимых серий».

Генеральный план и ПЗЗ разрабатываются на базе транспортного, социального-экономического, экологического анализа ситуации и выступают как инструмент градорегулирования. Собинянский законопроект позволяет этот инструмент как таковой снять и ставит под вопрос функционирование города как системы.

Строительство многоэтажных домов на месте снесенных предполагает увеличение плотности населения в одном районе, что скажется на загруженности социальной инфраструктуры - больниц, поликлиник, школ и детских садов, возрастет нагрузка и на транспортную сеть. И пока в законе не предусмотрен механизм расчета и анализа будущей инфраструктуры, не говоря уже об экологическом каркасе города и таких вопросах как озеленение и благоустройство.

О своем опыте сноса пятиэтажек в Москве. По его словам, за все время его работы на посту мэра ни одного протеста по данному вопросу не было, хотя в столице снесли 12 млн кв. м пятиэтажек из 20 млн.

Он объяснил это тем, что московские власти смогли взять на себя социальную сферу и заинтересовать девелоперов: «Мы сказали строителям: «Сносите пятиэтажки и в этом же месте переселяйте семьи». Квартира на квартиру в этом же месте, без каких-либо доплат, потому что там живут бедные люди. И ни у кого возражений не было», - рассказал Лужков. Тогда было переселено более 160 тыс. семей.

Между тем, собянинская программа уже на этапе рассмотрения законопроекта вызвала неоднозначную реакцию: 14 мая на проспекте Сахарова в Москве прошел митинг против нынешнего законопроекта реновации жилья, который собрал, по разным оценкам, от 8 тыс. до 20 тыс. человек.

На фоне протестов правительство Москвы внесло 13 мая в Мосгордуму проект городского закона о дополнительных гарантиях для жителей сносимых зданий. Дума его в целом приняла, а Собянин подписал . Текст выглядит мягче по сравнению с федеральным законопроектом, который Дума уже одобрила в первом чтении. Но поскольку имеющийся законопроект еще ожидает второго чтения, юридический статус и судьба новой городской инициативы не вполне ясны. Московский закон введется в действие одновременно с пока еще не принятым федеральным законом.

Forbes разобрался в отличиях программ реновации жилья бывшего и нынешнего мэров, взяв за основу законопроект, принятый в первом чтении, и вспомнив практику сноса пятиэтажек, начатую при Юрии Лужкове в соответствии с программой комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения.

Зоны реновации вместо сносимых серий

Программа, начатая Лужковым в 1999 году, была вполне реализуемой по масштабам и срокам - за без малого два десятилетия были расселены 1722 многоквартирных дома так называемых «сносимых серий». Она была направлена на аварийное жилье и застройку низкого качества. Речь шла о сносе отдельных зданий и переселении жителей в том же районе. Лужков сносил пятиэтажки по сериям, которые признавались непригодными для жилья - поэтому с самого начала было понятно, какие типы зданий и квартир попадают под снос, и как показала практика, желающих оставаться в них было действительно немного - дома были технически и морально устаревшими.

Именно поэтому термин «хрущевки» закрепился за пятиэтажками в народном обиходе, но программа оговаривала «сносимые серии» - в то время, когда у власти находился Никита Хрущев, осуществлялось множество архитектурных и инженерных экспериментов, и далеко не все из них были неудачными. А вот вынести вердикт о серии как едином инженерно-архитектурном проекте было возможно, хотя даже и в этом случае требовалась дополнительная экспертиза.

Лужковская программа подразумевала детальное регулирование, связанное с уровнем «аварийности» строения, существовали жесткие критерии и основания для сноса. По сути, работал индивидуальный подход: для того, чтобы блочный дом или даже серия были признаны аварийными, должно было быть выполнено много технических условий, рассматривалось, какой уход осуществлялся за домом, был ли капитальный и текущий ремонт, какова ситуация с точки зрения экологии, эрозийных процессов в здании.

После положительного решения в игру вступал частный девелопер, который сносил дом и строил мобильный фонд для переселения жителей.

В федеральном законопроекте заложен не типологический, но территориальный принцип, объектом регулирования выступает такая категория как территория, подлежащая реновации - «зона реновации», границы которой назначаются исполнительной властью, где по факту оказываются дома любого типа.

В законопроекте не прописано, какими принципами и критериями руководствуется исполнительная власть, назначая зону реновации.

Формально законопроект позволяет сносить здания первого периода индустриального домостроения или приравненные к ним - «аналогичные по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения».

Если же обратиться к спискам домов, вывешенным на сайте мэрии, то можно увидеть, что в них попадают дома и дореволюционной застройки, и «сталинки» - никак не объединенные ни типом застройки, ни периодом. С помощью расплывчатой формулировки «приравнять» можно любые здания, поскольку технологии домостроения не менялись на протяжение десятилетий.

В федеральном законопроекте не оговаривается участие собственников в решении о реновации, однако согласно постановлению правительства Москвы от 2 мая об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда, жители включенных в предварительный список домов смогут проголосовать за или против сноса через интернет-сервис «Активный гражданин», центры госуслуг «Мои документы», а также на общем собрании собственников (ОСС) многоквартирного дома.

Решение общего собрания собственников будет иметь приоритет над любыми другими голосованиями. При этом в жилищном кодексе указано, что общее собрание собственников не может решать вопрос о сносе собственного дома.

Мэрия Москвы уже запустила голосование по сносу в рамках программы реновации. В окончательный список будут включены только те дома, где за снос выступают не менее двух третей квартир. При этом все, кто не будет участвовать в голосовании, будут учтены как согласные.

Равнозначность, а не равноценность

В лужковской программе не было выселения через суд через 60 дней без права обжалования, также предусматривалась возможность выбора и варианты переезда: собственник мог отказаться от предложенного варианта и потребовать новую смотровую.

Кроме того, стоимость жилья в новом доме была определению выше, чем в аварийных хрущевках. Также была возможность денежной компенсации: денежный эквивалент переносил всю программу в плоскость рыночных отношений. Также была возможность переехать в квартиру с большей площадью: можно было докупить метры по рыночной цене, в том числе и в другом районе.

Согласно текущему плану собственникам предоставляется один вариант, а далее, если они не соглашается на него, то через 60 дней выселяются решением суда. Сам факт выселения через суд оспорить нельзя, единственное, что подлежит судебному рассмотрению - это качество ремонта от застройщика в новой квартире.

Пока в федеральном законопроекте речь идет о равнозначной компенсации. Но это не должно стать проблемой: в новостройках есть большое число малометражных квартир, не так давно вице-премьер Игорь Шувалов удивлялся популярности квартир в 20 кв. м: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья».

Поэтому как раз с компенсацией «метр в метр» затруднений возникнуть не должно. Собственник, тем не менее, может сильно потерять - но не на количестве метров, а на статусе и качестве нового жилья. Поскольку сейчас в программе сноса оказываются неравнозначные дома, в том числе - застройка сталинского периода с кирпичной кладкой и высокими трехметровыми потолками, вряд ли замена окажется адекватной рыночной стоимости снесенного жилья.

Что касается площади, в лужковской программе существовало правило о социальной норме: если если у прописанных в квартире жильцов больше социальной нормы - более 18 метров на человека - они получают площадь такую же, как была. Если же менее 18 метров на человека - например, прописана семья из трех человек в однокомнатной квартире, то предусматривалось прибавление по социальной норме.

Обязательство правительства Москвы вместо квартиры

Порядок передачи собственности в новом законопроекте предполагается осуществлять в прямо противоположном порядке, чем то было при Лужкове: по его программе гражданин вступал в права собственности на новое жилье, а уже затем отказывался от старого.

Согласно федеральному законопроекту, сначала осуществляется передача собственником своей жилой или нежилой недвижимости в собственность «Фонда содействия реновации жилищного фонда в Москве». А уже затем взамен собственник получает «обязательство» о получении равнозначной компенсации - по сути, гарантия выражена на бумаге в виде обязательства от правительства Москвы. Сможет ли собственник реализовать это право собственности взамен на обязательство и принудить Москву к выполнению этого обещания - остается неясным.

Этот порядок ставит под сомнение соблюдение прав собственника. В Статье 35 Конституции РФ прописано, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Кроме того, если для собственника жилья ценность его расположения зависит от ряда субъективных причин и жизненного уклада, то коммерческий успех собственников нежилых помещений напрямую связан с расположением, проходимостью и потоком людей на торговой точке.

Инфраструктура под угрозой

Лужковская программа корреспондировала с генеральным планом и с принятыми ПЗЗ (правилами застройки и землепользования), поскольку касалась аварийного жилья и имела четкие жилищные объекты регулирования в виде «сносимых серий».

Генеральный план и ПЗЗ разрабатываются на базе транспортного, социального-экономического, экологического анализа ситуации и выступают как инструмент градорегулирования. Собинянский законопроект позволяет этот инструмент как таковой снять и ставит под вопрос функционирование города как системы.

Строительство многоэтажных домов на месте снесенных предполагает увеличение плотности населения в одном районе, что скажется на загруженности социальной инфраструктуры - больниц, поликлиник, школ и детских садов, возрастет нагрузка и на транспортную сеть. И пока в законе не предусмотрен механизм расчета и анализа будущей инфраструктуры, не говоря уже об экологическом каркасе города и таких вопросах как озеленение и благоустройство.

 

Возможно, будет полезно почитать: